Birou Arhitectura Giurca Ion

Aici incearcam sa va raspundem la cateva intrebari frecvente care ne sunt puse de clientii nostri in ce priveste legislatia in domeniu si modul in care se poate construi o cladire. Nu ezitati sa ne trimiteti un mail pentru orice alte informatii legate de viitorul dvs. proiect de arhitectura.

Intrebari frecvente

Cum sa-mi aleg terenul pe care voi construi viitoarea cladire?
In primul rand trebuie tinut cont de suprafata. Aceasta nu trebuie sa fie sub 150 mp deoarece nu se mai poate construi pe ea. Pretul poate fi un factor important, dar nu trebuie sa fie determinant. Este bine sa consultati PUG-ul Bucurestiului aici pentru a urmari destinatia zonei respective. Trebuie ca legea sa permita construirea tipului de cladire pe care il doriti in acel loc.
Informatii importante se pot obtine de la arhitect si de la inginerul care face investigatia geotehnica. Inginerul geotehnic poate da informatii despre nivelul apelor subterane precum si incadrarea in zonele de pericol seismic.
Trebuie cunoscut daca terenul se afla in zone inundabile sau cu pericol de alunecari de teren, daca terenul este de natura aluvionala sau prezinta alte tipuri de umpluturi, etc. Aceste informatii pot ridica considerabil pretul fundatiilor si respectiv al viitoarei constructii.

De ce am nevoie de un proiect pentru a construi pe terenul proprietate personala?
Pentru ca legile din romania stipuleaza ca o cladire nu poate fi construita fara acordul primariei locale si fara proiectare de specialitate insotita de acorduri si avize care constituie documentatia pentru cladirea respectiva si se depun la primarie.

Am obtinut certificatul de urbanism. Acum ma pot apuca de constructia cladirii?
Nu. Certificatul de urbanism este doar o nota legala care va informeaza asupra reglementarilor din zona si a actelor si avizelor necesare pentru cladirea propusa. Acesta are valabilitatea de un an si nu da dreptul inceperii lucrarilor. Pentru inceperea lucrarilor de constructie si/sau demolare aveti nevoie de autorizatia de constructie/demolare.

Terenul meu este situat in extravilan. Pot construi in aceste conditii o locuinta?
Constructia unei case in extravilan este posibila, dar dupa trecerea printr-un intreg hatis birocratic. Legea nu ne permite sa construim pe un teren extravilan si de aceea trebuie sa il aducem in intravilanul construibil. De obicei, se face mai intai trecerea terenului din extravilan in intravilanul agricol si apoi in intravilanul construibil.
Pentru trecerea in intravilan se obtine intabularea terenului si cadastrul si apoi se depunde o cerere la primaria de care apartine terenul in sensul trecerii acestuia in intravilan. Apoi va fi nevoie de realizarea unui plan de urbanism zonal (PUZ) care va mari suprafata intravilana deja existenta in asa fel incat sa cuprinda terenul dvs.
Acest proiect de PUZ este costisitor si dureaza intre 6-12 luni, fiind sustinut in fata comisiei primariei. Deobicei nu este recomandat decat pentru terenurile mari, lucrurile desfasurandu-se in acest caz si mai rapid.

Terenul meu a fost desprins dintr-un teren mai mare si nu are o cale de servitute sau un drum de acces. Pot construi pe acest teren?
Din pacate nu. Pentru a se elibera o autorizatie de constructie este absolut necesar ca terenul dvs. sa aiba un acces constand intr-o servitute sau drum de acces.

Doresc sa construiesc cladirea lipita de trotuar. De ce trebuie sa respect indicatiile din certificatul de urbanism care nu-mi dau voie acest lucru?
Legislatia romaneasca prevede ca certificatul de urbanism functioneaza ca o lege locala a zonei respective. In baza legii puteti fi tras la raspundere pentru nerespectarea certificatului de urbanism si amendat cu sume mari.

Am un teren cu suprafata sub 150 mp in Bucuresti. Pot construi pe el o casa?
Nu puteti construi o casa pe acel teren. Suprafata trebuie sa depaseasca cei 150 mp. Pentru o casa unifamiliala noi va recomandam un teren de minim 300-400 mp.

Ce este acela POT? Dar CUT? Cum se calculeaza si la ce folosesc?
Va oferim aici un utilitar de calcul POT CUT creat de noi in excel cu care puteti sa calculati chiar dvs. aceste date introducand in tabel suprafetele terenului si a constructiei(constructiilor) existente. POT-ul se refera la procentul de ocupare al cladirii pe teren iar CUT-ul este coeficientul de utilizare a terenului raportat la cladire. Detaliile le gasiti in fisierul de mai sus. Aceste cifre sunt folosite de primarie sau arhitect pentru a controla suprafata ramasa de teren neconstruit.

Am inteles ce este POT si CUT dar eu doresc sa construiesc pe toata suprafata terenului. De ce nu am voie?
Orice cladire construita face parte dintr-un ansamblu mai mare adica o localitate. Construind abuziv dvs. incomodati vecinii, acestia nemaiavnd loc sa construiasca la randul lor. In general POT-ul este in jur de 30% la marginea orasului si poate creste pana la 70-100% in cazuri exceptionale cum ar fi zone ultracentrale unde fondul construit este deja 100%. Aceste cazuri sunt totusi rare si nu se refera la constructia unor cladiri noi.

Am cumparat o casa veche in centrul orasului. Vreau sa o daram si sa construiesc o casa pe acelasi loc. Cum pot face asta?
Trebuie sa aveti grija la mai multe aspecte. In primul rand casa fiind veche si in zona centrala este posibil sa fie cladire monument si astfel protejata de lege spre a nu fi demolata. In acest caz este mai bine sa incercati o restaurare si/sau consolidare a cladirii existente si sa o pastrati in forma initiala. Aveti nevoie si in acest caz de niste avize speciale si de un proiect de restaurare.
In al doilea rand daca cladirea nu are valoare istorica si poate fi demolata este foarte probabil ca dupa demolare sa nu mai aveti voie sa construiti pe toata suprafata pe care fusese construita casa precedenta. Acest lucru se intampla deoarece la vremea construirii casei respective legea era mult mai permisiva. In cazul in care terenul era deja foarte mic se poate ajunge chiar la situatia absurda de a nu se mai putea construi nimic pe acel teren.

Nu vreau sa tin cont de certificatul de urbanism. Vreau sa fac casa asa cum vreau eu pe raspunderea mea. Ma puteti ajuta?
Nu. Codul deontologic pe care il puteti citi la rubrica utile ne obliga sa respectam prevederile certificatului de urbanism. Pe scurt nerespectarea legii poate aduce consecinte neplacute si pentru noi si pentru dvs, asa ca preferam sa nu lucram in asemenea situatie.

Am decis sa fac o casa alipita la marginea terenului vecin. De ce nu o pot face pur si simplu?
In acest caz aveti nevoie de o declaratie facuta la notar a vecinului dvs. de pe terenul respectiv care sa fie de acord cu acest lucru. Deasemenea fatada dinspre proprietatea vecina nu va avea prevazute nici un fel de geamuri. Aceasta declaratie este necesara deoarece muncitorii dvs. vor lucra pe proprietatea vecinului atunci cand vor construi fatada lipita de marginea terenului adiacent. Deasemenea cu cat cladirea este mai inalta si mai apropiata de terenul vecin umbra facuta de ea este mai pronuntata. Nici dvs. nu v-ar conveni sa se construiasca un zgarie nori lipit de terenul dvs si sa nu mai aveti soare deloc pe terasa.

As vrea sa construiesc o cladire de birouri cu 20 de etaje. Pot face asta?
Da, atata timp cat respectati regulile din certificatul de urbanism. In acesta este data o inaltime maxima in care se poate incadra cladirea, si numarul de niveluri maxim, spre exemplu P+2 in cazul unei zone de vile. Daca pe zona respectiva se pot construi cladiri cu destinatia birouri si nivelul permis in CU este P+20 se poate incepe proiectarea si avizarea cladirii.

Proiectul mi se pare foarte scump. De ce costa atat? Eu vreau doar niste hartii sa-mi pot construi cladirea.
Din pacate munca noastra este grea si minutioasa. Legislatia in domeniu este complicata si documentatiile necesare pentru o simpla inchidere de balcon extrem de stufoase. Un detaliu minor poate insemna refuzarea documentatiei de catre primarie si/sau timpi morti de luni de zile. Plansele de arhitectura inseamna imbinarea unei munci de creatie cu detaliile tehnice si posibilitatile constructive. Deasemenea un proiect bine facut inseamna:

Economii majore la constructie disparand costurile neasteptate
Controlarea constructorului care nu mai poate cere sume nejustificate de bani inafara contractului
Cresterea calitatii executiei, constructorul stiind mereu ce are de facut sau ce etapa urmeaza
Contractul de executie este mai avantajos si mai usor de incheiat
Aspectul deosebit al casei. Nu are importanta cata vegetatie se planteaza in jur, o casa proiectata urat (sau "facuta de un mester") va fi urata si in realitate.
Functionalitatea cladirii si a spatiilor. Un arhitect gandeste spatiile interioare in asa fel incat sa poata fi usor mobilate si spatiile sa nu interfereze in mod negativ (zona de zi cu zona de noapte in cazul unei case)
Un calcul optim al rezistentei cladirii astfel incat ea sa nu se prabuseasca in cazul unei cutremur sau sa va coste mult prea mult fier sau beton.

Am un proiect facut de un alt arhitect cu care nu mai vreau sa colaborez. As dori sa va dau voua plansele si sa continuati ce a facut el.
Noi nu putem continua munca altui coleg arhitect fara acordul sau din respect pentru acesta. In acest caz trebuie sa ne spuneti numele arhitectului cu care ati colaborat si sa ne dati datele lui de contact. In cazul in care acesta este de acord sa continuam munca lui o vom face, altfel categoric nu.

Pentru alte intrebari sau informatii decat cele deja explicate pe aceasta pagina va rugam sa ne scrieti la office@arhitectultau.com

Linkuri utile

Legislatie

Documente utile

Software

Intrebari frecvente